3. 권리금, 임대차 계약서 그리고 특약사항

상가 인수(양도양수) 시 임대차 계약서를 쓰는데 보통 권리금이 있는 경우가 많다.

이 계약서도 막 쓰는 게 아니라 여기에도 엄연한 계약 순서가 있다. 나는 현 임차인(건물주 아님)이 하자는 대로 해서 순서가 조금 바뀌었지만 말이다.

나는 임대차 계약서를 쓰기 전에 보증금에 대한 10% 정도의 계약금을 미리 건물주에게 송금했다.

전 임차인이 중간에서 건물주와 중재 역할을 하여서 그랬던 거지, 원래는 임대차 계약서를 작성하고 계약금을 주는 것이 원칙이다. 그리고 개업 날짜쯤에 맞춰서 나머지 막대금을 지급하면 된다. 권리금도 마찬가지다.

임대차 계약서에는 또한 특약사항을 넣는다.

임대인 같은 경우에는 보통 아래와 같은 특약 사항을 넣는 것이 일반적이다.

1. 임대차 기간 만료 전 임차인의 사정으로 퇴거할 시 새로운 임차인을 구하고 종료하여야 한다(중개보수 임차인 부담).

2. 임차인은 영업상 설치한 모든 시설물에 대해서는 임대차 기간 종료 시 원상복구를 원칙으로 한다.

 

임차인 같은 경우에도 특약사항을 넣는 것이 좋다. 혹시나 모를 일에 대비하는 것이니 쓸지 말지 주저할 필요는 없다. 필요하다고 생각하면 넣으면 된다.

1. 임대인은 임차인이 잔금을 지급하는 다음날까지 해당 목적물에 대하여 근저당권 및 기타 제한물권 설정을 하지 않는다. 이를 위반 시 계약은 즉시 무효가 되며 임대인은 임차인에게 위약금을 지불한다.

2. 임대인은 임대차 계약 기간 만료일에 새 임대차 여부와 관계없이 임대 보증금을 즉시 반환한다.

3. 임차인이 목적물에 입주하기 전일까지의 공과금 및 관리비는 임대인이 정산한다.

4. 현목적물 기본시설 상태를 기준으로 임대하며, 목적물의 보수 및 수선은 임대인의 부담으로 하고 소모성 부분과 고의과실로 파손한 부분은 임차인이 원상 복구한다.(단, 자연 노후는 제외한다.)

 

상가 계약 시에는 대략 서로가 이 정도의 특약을 넣어주면 된다.

 

여기서 주의할 사항!! 상가 계약 시 절대 급하면 안 된다. 내가 갑이라는 생각을 가지고 임해야 한다.

월세도 이 핑계 저 핑계 대면서 깎을 수 있으면 물어보기라도 해야 한다. 시도해 보고 안되면 그만이다.

권리금 같은 경우도 50%만 주고 나머지 50%는 다른 특이사항이 없을 경우 지불해 준다고 해라.

나 같은 경우는 계약 전에 건물에 붙어 있는 쓸모없는 스크린 전광판을 전 임차인 보고 제거해 달라고 했었다.

그 조건을 마지막으로 해서, 믿고 권리금을 다 줬다. 결과는 아직까지 전광판이 그대로 있다. 제거해 달라고 연락을 해도 수소문하고 있으니 기다려달라는 말만 되풀이할 뿐, 이미 권리금을 다 받은 상황에서 큰 관심이 없는 듯하다. 내가 개인사비로 하자면 사다리차를 불러야 하기 때문에 최소 25만 원 이상이 나온다. 만약 권리금을 다 주지 않았더라면 일이 훨씬 수월했을 것이다.

상가 같은 경우 안 나가면 시간이 길어질수록 임대인(건물주)이랑 기존 임차인(세입자) 손해다.

임대인은 월세를 그만큼 못 받을 것이고, 기존 임차인의 경우 다른 임차인이 나타나지 않으면 그 기간 동안 쓸데없이 월세를 내야 되거나, 상가를 원상 복구해야 하기 때문에 그 비용 또한 만만치 않다.

그러니 새로 들어오는 임차인이 갑이라는 생각을 가지고 여유 있게 진행해야 한다.

나는 아파트 계약도 하고 해 봤지만 상가 건물 계약은 처음이라 또 긴장했나 보다..